Blog do Asmussen

Concluí o Post anterior Resultado – de quem? com uma discussão do grupo de itens que são deduzidos depois do GOP. Neste, abordarei o segundo elo desta lógica do ‘DE QUEM’ é o resultado: o outro grupo, aquele dos itens que são deduzidos antes do GOP, que são as despesas operacionais.^[1] Simplisticamente, despesas operacionais são todas as despesas incorridas na consecução das receitas operacionais. Novamente aqui, a dificuldade principal reside em interpretar corretamente quais despesas – e em que circunstâncias – efetivamente são incorridas com o fim precípuo de gerar as receitas operacionais. Senão vejamos, pela ordem.

Impostos diretos – Abrange todos os impostos^[2] que incidem diretamente sobre as receitas operacionais, independentemente de qualquer outro fator como desempenho, custos ou resultado. Este é um item que não é abordado adequadamente nas orientações do Uniform System of Accounts for the Lodging Industry, na medida que os impostos diretos a que se refere não ocorrem nos EUA e na maior parte dos países com presença maior de operadoras norte americanas. Não há o que discutir acerca de sua correlação^[3] com a as receitas operacionais. A dúvida é sobre a natureza ‘despesa’ do item, portanto a polêmica é doutrinária e está focada em considerar ou não este item na equação econômica: [i] estes impostos fazem parte das receitas operacionais, ou [ii] as receitas devem, efetivamente, ser consideradas líquidas, com os impostos já deduzidos, como habitualmente o fazem grande parte dos operadores e consultorias norte americanas? Esta discussão é longa e será objeto de um futuro Post. Por enquanto basta apontar que, entre outros vieses, os principais indicadores de desempenho mercadológico – diária média, RevPAR, couvert médio, entre outros – perderão seu vínculo^[4] com as respectivas receitas caso estas sejam consideradas em sua dimensão líquida.

Salários & encargos – Em princípio este item inclui todas as despesas relacionadas com os funcionários que contribuem para e tornam possível a consecução das receitas operacionais, inclusive os terceirizados. Embora o termo ‘encargos’ tenha como acepção mais comum o conjunto dos itens obrigatórios,^[5] deve habitualmente incluir também os demais itens de custo relacionados aos funcionários.^[6] Não inclui honorários de profissionais liberais^[7] que prestam serviços esporádicos ou regulares ao empreendimento. Também não deve incluir reembolsos de salários de executivos e outros funcionários da operadora – exceto os daqueles efetiva e permanentemente alocados^[8] ao empreendimento –, os quais devem ser clasificados sob a rubrica ‘Serviços Centrais da Operadora’^[9] na categoria A&G. Como é cada vez mais freqüente a terceirização de determinados serviços básicos^[10] da operação, em substituição a funcionários que antes seriam permanentes e registrados, é igualmente importante que estes contratos também sejam incluídos aqui, sob a rubrica ‘Serviços Terceirizados’, para evitar que o item seja mascarado.^[11]

Custo de insumos – Em semelhança ao item anterior, este também deve incluir todas as despesas referentes à compra dos insumos utilizados diretamente na consecução das receitas operacionais. Inclui [i] amenities,^[12] em hospedagem, [ii]

O tema do GOP e de como este é impactado pelos conceitos e respectivas interpretações de Capital Expenditures, Despesas de Manutenção e FRA - Fundo para Reposição de Ativos é recorrente. Invariavelmente, nos relacionamentos investidor-operador dos quais tenho participado como asset manager ou assessorando a negociação de contratos de gerenciamento [management contracts] este tema é um dos vetores de estresse na relação.

O motivo é simples: o tema envolve dinheiro!

Já abordei este assunto superficialmente no artigo Entendendo o Jargão Hoteleiro: Conceitos e Terminologia Básicos do Ramo Hoteleiro publicado em REAL ESTATE: Economia & Mercado, Volume 2 N.1, 2005, mas o tema é muito abrangente e complexo e exige uma discussão mais profunda.

Um bom ponto de início para esta discussão é o do atual significado simbólico do termo. Entendo que a raison d’être do GOP veio, ao longo do tempo, se tornando a de ser divisor de águas entre os itens do demonstrativo de lucros & perdas que são da atribuição do operador e os que competem ao proprietário – especialmente em se considerando que, contabilmente, o termo já não mais existe. Adotando esta como a missão atual do termo, é possível desenvolver uma lógica consistente para a resolução de grande parte dos conflitos que povoam o tema.

A partir desta missão de divisor de águas podemos, então, consignar um primeiro elo desta lógica do ‘DE QUEM’ é o resultado: despesas referentes à consecução das atividades e atribuições da operadora são deduzidas das receitas operacionais antes do GOP. Pelo mesmo critério, despesas referentes a ou decorrentes da atribuição de proprietário são deduzidas depois do GOP. Nesta última categoria incluem-se, tipicamente, o IPTU, os seguros prediais e contra incêndio e o FRA, justamente porque estes itens não são, a rigor, impactáveis pela operadora. Isto é, o dimensionamento destas deduções resulta fundamentalmente de fatores controlados pelo proprietário e/ou beneficiam prioritariamente os seus interesses. Além destes, os honorários de incentivo da operadora também são incluídos nesta categoria, por entender-se que representam uma, digamos, partilha do resultado entre o proprietário e a operadora. A seguir uma análise desta categoria de despesas que são deduzidas depois do GOP.

IPTU – O Imposto Predial e Territorial Urbano tem como vetor de dimensionamento o valor do imóvel que, por sua vez, resulta – em maior ou menor grau^[1] – de decisões de investimento do proprietário que, usualmente, antecederam a contratação da operadora. Assim, entende-se que o IPTU [i] ‘pertence’ ao imóvel e é de responsabilidade exclusiva do proprietário e ainda [ii] que, rigorosamente, não é gerenciável pela operadora^[2] no contexto de suas atribuições contratuais normais.

Seguros Prediais e Contra Incêndio – Na mesma linha de raciocínio do IPTU, estes seguros também ‘pertencem’ ao imóvel, porque [i] protegem apenas o ativo e [ii] em nada contribuem para o resultado da operação do empreendimento. Também, de forma semelhante à que se aplica ao IPTU, seu valor é pouco gerenciável pela operadora,^[3] pois resulta fundamentalmente [a] da qualidade construtiva da edificação, [b] da eficácia percebida do sistema de proteção contra incêndio ali instalado e [c] da região geográfica^[4] em que se encontra implantado o imóvel, entre outras. Vale ressaltar que não se incluem entre estes itens os seguros operacionais [veículos, lucros cessantes, entre outros] e os de responsabilidade civil [particularmente os que protegem^[5] a bandeira e/ou operadora contra ações de indenização movidas por hóspedes].

FRA – O Fundo para Reposição de Ativos [não raro denominado, equivocadamente, ‘Fundo de FF&E’] destina-se exclusivamente à reposição de itens de ativo. Este tema também é discutido no artigo Entendendo o Jargão […] citado acima, no terceiro parágrafo deste Post, e será objeto de uma abordagem com maior profundidade em um futuro Post. Sinteticamente, entretanto, destina-se – com exclusividade – à manutenção do padrão de competitividade do empreendimento. Indiscutivelmente, a manutenção física do imóvel, em um padrão adequado, também contribui para a competitividade do empreendimento, mas esta é uma despesa operacional. Esta distinção entre manutenção física e investimento em ativos [Capital Expenditures] está na raiz de grande parte das disputas entre operadoras e proprietários sobre o tema do FRA. A doutrina tende a sugerir, como proponho no artigo citado, que o critério de classificação se fundamente na natureza do impacto sobre o item de ativo beneficiado. Assim, [i] se o investimento conferir um extensão à vida útil do ativo^[6] ou ainda [ii] se o investimento resultar em um aumento da competitividade,^[7] tratar-se-á de um Capital Expenditure. Aqui cabe enfatizar que, embora o FRA deva ser vertido rigorosamente apenas em Capital Expenditures, nem todos os Capital Expenditures são, necessariamente, realizados com recursos advindos do FRA. Pelo contrário até: discute-se com frequência cada vez maior a insuficiência do FRA [nos padrões atualmente alocados] para suprir as crescentes necessidades de Capital Expenditures – este tema também será objeto de um futuro Post. Em suma, muito embora a operadora evidentemente tenha sua atividade operacional indiretamente beneficiada pela aplicação criteriosa e tempestiva dos recursos do FRA – um aumento de competitividade favorece o desempenho mercadológico do empreendimento –, o beneficiário direto destas inversões é o imóvel, que é do proprietário.

Honorários de Incentivo da operadora – Finalmente, para fechar este grupo de deduções realizadas depois do GOP, estes honorários não são considerados uma despesa operacional por serem entendidos como uma forma de partilha do resultado operacional entre o proprietário e a operadora. Os Honorários Básicos são, claramente, um despesa operacional porque [i] são previsíveis e ocorrem independentemente de qualquer outro fato como, por exemplo, a existência de resultado e [ii] são geralmente justificados pelas operadoras como necessários para cobrir seus custos diretos com a gestão do empreendimento. Os Honorários de Incentivo, por sua vez, não podem ser entendidos como uma despesa operacional justamente porque [i] não são incorridos no esforço operacional e [ii] ocorrem tão somente quando é auferido um resultado operacional. Este outro tema também será objeto de um futuro Post. No próximo Post Resultado – de quem? II serão abordadas as despesas operacionais, que são deduzidas antes do GOP, e os respectivos critérios de sua classificação.